对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低 ， 2022年下降了34个基点 。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30% 。由此 ， 房贷就是优质资产了 。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款 。
银行资金成本增加，而增量房贷申请在下降，2022年新增房贷占比降至5%，这是历史新低 。说明什么，大家不愿意加杠杆买房了，不划算 。同时，存量房贷被提前还贷 。这对把银行架在火上吗？
所以，为啥银行对提前还房贷“设卡”？
NO. 4｜肆
2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款” 。一年的时间 ， 发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转 。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感 。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一 。
据测算，热点城市房子的综合持有成本，在5%-9% ， 房价不涨这么多，持有房子是不划算的 。
只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌 ， 提前还贷的动机，就一直会存在 。
所以，就不难理解，为何央行对房价下跌城市的房贷利率不再设下限，一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂，更重要的是以降低房贷利率缓冲房价下跌 。近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌预期 。短期内要稳楼市，就得这么做 。
总之 ， 房价上涨时，大家都很嗨 。一旦房价下跌，且形成持续下跌预期，所有的问题都出来了 。提前“还房贷”，这是居民在主动“降杠杆”；开发商不拿地，也是主动“降杠杆” 。
表面看，这不是好事嘛！国家一直希望资金不要大规模进楼市 。但是 ， 事情是相互关联的 。汝之砒霜，彼之蜜糖 。地产原来是金融的“加速器” ， 现在逆转到成为金融“减速器” 。降杠杆，通过行业关联性，形成了全社会的信用紧缩、流动性陷阱，预期悲观，经济就很难振作 。
本文来源：李宇嘉地产笔记
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