长坡薄雪 | 学兵万科( 二 ) _郁亮

截至9月底，万科在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335万平方米。
此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，计容建筑面积约494.4万平方米。

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对于“止跌企稳，稳中提升”的目标，2022年中报会上，郁亮认为，上半年从结果来看，还马马虎虎。源于万科这位重新布阵的学兵，“肌肉有没有长起来” 。
2022年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-41.76亿元，同比减少442.36% 。
值得注意的是，在此之前万科经营性现金流净额保持连续13年为正。

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2018至2021年，万科综合毛利率分别为37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地产及相关业务毛利率为29.7%、27.2%、22.6%，、21.6% 。
2022年前三季度，万科开发业务结算的毛利率降至20.7%，同比减少3.2个百分点。扣除税金及附加后，毛利率16.5% 。
2021年上半年，万科的ROE为4.98%，创下自2008年以来中期ROE最低值。到2022年上半年，万科ROE为5.06% ，同比提升0.27pct ，但依然处于历史低位。

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行业毛利率普遍下滑的背景下，万科亦难独善其身，抓销售盯回款是如今更切实的做法。
市场消息称，2022年10月底万科召开了一次内部会议，郁亮、张海及各区首均有参加，郁亮亲自督战，对年底销售冲刺进行部署，包括在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。
内部管控逐步抓紧，外部环境也悄然回暖。
2022年12月16日，万科临时股东大会通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》、《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。
股东大会现?。袅猎俅蜗蛐幸荡菪判模骸罢饧父鲈孪吕?，微光正在变成曙光。市场的恢复是一个缓慢而温和的过程，只不过比预期的更加温和。”
重整军纪
等来融资端的暖风前，万科也经历一些雷声。
2022年9月份，张海在万科开发经营本部签发了一份人事任免决定。
文件显示，免去张建新天津公司首席合伙人、总经理职务，不再担任北京区域BG经营管理团队（EMT）成员，调入北京区域BG本部工作，职级由GP（核心合伙人）下调一级至SP（骨干合伙人）。
这是执掌开发经营本部以来，张海首次动用重要人事调整的权力。
回溯到2018年底，万科北方区域当时判断环京地区市场已探底，以32.34亿元收购了华夏幸福环京10个资产包，但抄底抄在了半山腰。为此，万科不得不计提25亿元的减值准备。
2021年报业绩会，郁亮对此反思称，投资失误的根本原因在于过去一直采用充分授权、分布式的投资管理模式，这在地产行业黄金时代非常有竞争力，能够贴近市场、快速反应、抓住机会。如今随着行业竞争激烈，大型复杂项目越来越多，该管理方式受到一些挑战。
郁亮所说的正是万科曾引以为傲的事业合伙人制度。
在七八年前，参加万科媒体见面会的人常常会观察到，万科员工甚至可以在晚宴游戏环节调侃郁亮，那是一个快活的、已经过去的时代。