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新城控股能否成为小万达？|地产新周期④( 二 )

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商业地产行业的市场格局已经相当稳定了，新城控股为什么要进入？王振华又怎么笃定能干成？
其实，无论是做投资还是干实业 ， 甚至无论在哪个行业，都有那么几条颠扑不破的永恒真理：不要把所有的鸡蛋放进一个篮子；不要赚最后一个铜板……
每年卖几百上千亿的地产商们，看起来风光无限 ， 但利润并不如想象中那么丰厚；而且大多是一锤子买卖，并不能做到细水长流 。
花无百日红，人无千日好 ， 周期沉浮之中，地产商们战战兢兢，还是在小心翼翼地赚取行业的最后一点利润 。
地产商如何多元化？肯定不是恒大和宝能跃跃欲试的造车业务 。
靠谱点的，地产集团们罗列的七大板块、八大业务，诸如城市更新、代建等等，都是地产开发业务的变种 。
这几年物业公司独立成风，但这压根不算多元化探索，顶多是地产业务的外延 ， 卖完房子后接着搞点物业服务 。
只有商业，才是离开发商们最近、最容易拓展、最适合与地产业务相结合的业务 。
这几年大火的文旅地产，无论是特色小镇还是冰雪主题，其实也是商业地产的变种、以旅游为卖点的商业地产 。
地产+商业，可以实现轻重并举、长短期结合 ， 兼顾增长性与盈利能力，是房地产行业最接近完美的商业模式 。
王振华看到了万达、华润置地、龙湖商业模式上的成功，在地产开发之外，布局商业地产，逐步确立“两轮驱动”的定位，10年落子了近200座吾悦广场 。
新城控股发力吾悦广场，代表了地产黑马们 ， 在销售规模之外，对这种相对成熟商业模式的追求 。当然，除了它 ， 这个名单还包括宝龙地产和龙光集团等 。
新城控股能否成为小万达，这个问题背后的本质是，腰尾部民营房企 ， 还有没有机会寻求转型发展升级？
短期风险与长期挑战
2019年实际控制人王振华锒铛入狱，新城控股被动去杠杆，没想到阴差阳错，让公司2020年免于“三道红线”的压力，进而在2021年行业性的债务危机中独善其身 。
然而 ， 2022年，地产开发板块销售疲软，还是影响了公司商业板块的发展 。
截至2021年底，公司在135个城市布局188座吾悦广?。?已开业及委托管理在营数量达130座 。开业面积1248.38万平方米，平均出租率97.63% 。
新城控股在2021年报中提出的计划是，2022年新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座 。
但是，半年时间 ， 公司的项目数量只增加了1座 。2022年6月底布局189座、已开业及委托管理131座，开业面积降至1189.06万平方米，出租率降至96.01% 。
近年，当万达、华润置地大肆抄底的时候，新城因整体承压，并未增加土地储备，未来几年的增长速度，恐怕也很难保证 。
而且，当新城系面临危机，原本逐渐成型的商业地产体系，也面临着分崩离析的风险 。
为什么新城控股在行业内被称为小万达？因为 ， 2012年进入商业地产领域后，王振华先后挖来万达商管的核心人物陈德力和曲德军，接力掌舵吾悦广?。纯塘送虼锕愠〉纳桃的Ｊ?。
公司层面，地产+商业相配合；商业地产运营层面，万达广场有万达影城和宝贝王等主要引流业态，吾悦广场也重点扶植了自己的星轶影城和多奇妙亲子乐园 。
截至去年年中，星轶影城在全国拥有128家门店 。2021年，影城总观影人次1941.9万，分账票房7.52亿元，在中国影院投资公司中排名第七，仅次于万达、大地、横店、CGV、金逸和中影，排在幸福蓝海之前 。
然而，新城发展准备将星轶影城低价卖给横店影视及其关联方，回收30亿元现金 。

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