业绩会上，郁亮向52万名股东致歉并承诺在今年实现业绩止跌企稳回升 。
在开发经营本部的集中管控与统筹管理下，万科所有项目从拿地、投资、产策、设计、工程建造等环节拉通集团力量，产品力、销售力均有提升 。
“我们感知到的是今天的开发业务，住宅市场需求是刚需更刚、刚改更改，发生了一些变化，好在我们集中统筹方式捕捉到这些变化并在我们项目能够得以很好兑现 。”在12月16日召开的临时股东大会上，祝九胜表示 。
市场需求的变化，作为首席客户官的郁亮同样体会颇深 。
今年年中，郁亮用60天时间，走访了全国35个城市的一百多个项目 。在乌鲁木齐 ， 万科引入网红餐饮品牌，先将配套的商业街区做成当地网红打卡点，随后卖掉了大量的商业物业 。在哈尔滨，万科在交付现场直播 ， 一边交楼一边卖楼 。珠海楼盘的广告安排到北方售楼处 ， 阳光、椰林、海滩吸引了北方客户 。
看项目的同时，郁亮还密集拜会地方政府，为万科寻找新的锚点 。据时代周报采访人员不完全统计，今年6-10月 ， 郁亮先后在贵阳、西宁、南昌、长春、西安、成都等地拜访政府官员，就城市配套服务、城市有机更新、TOD综合开发、现代冷链物流、现代文旅产业发展等方面进行交流 。
10月最后一天，万科召开一次内部会议，参加会议的有郁亮、开发经营本部首席合伙人张海及各区区首 。郁亮督战，张海挂帅，部署了今年最后两个月的销售冲刺任务 。
“行业的难关已过，曙光已现 ， 我对我们全年止跌企稳是有信心的 。”祝九胜在12月的临时股东大会上传递了对实现业绩承诺的信心 。
放弃幻想，投资骤降
“缩表出清”是郁亮的三大任务之一 。过去这一年，郁亮用实际行动说明，万科的确已经放弃幻想，坚决缩表出清 。
张海曾表示，万科投资拿地额度不再分大饼，“以前我们是按照每个区域的回款做了一些投资额度分配，去年开始我们就不再这样做了，投资更加集中，向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜 。”
在操作层面，万科投资拿地的颗粒度从城市、组团细化到片区 。
“我们过去关注城市或者大的组团，今年所有投资对每个片区关注更多一些 ， 这个也是未来一段时间要持续关注的内容 。”万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，“现在城市内有片区分化 ， 不同能级城市背后也都有好的片区、差的片区，所以客户积累是不是比较充分，区域供求情况怎么样，包括二手房交易活跃程度都是重要决策依据 。”
这样的投资策略下，万科今年投资力度骤降 。
据时代周报采访人员统计 ， 今年1-11月，万科累计新增开发项目33个 ， 权益建筑面积约405.1万平方米，权益地价约466.67亿元 。同期，万科实现销售面积2343.1万平方米、销售金额3772.2亿元 ， 投销比仅12.37%，远低于40%的红线 。
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另一项参考指标是 ， 2021年全年，万科累计获取新项目148个，权益建筑面积约1901.4万平方米，权益地价约1401.5亿元 。万科今年前11个月的投资仅为去年的零头 。
不过，万科今年新增的开发项目，质素普遍不错，平均地价约11523元/平方米，去年的为7371元/平方米 。刘肖介绍 ， 从拿地到首次开盘，33个项目平均周期是6个月，目前23个已经开盘，“从经营角度看，33个项目的净利率平均为12%，IRR普遍超过20% ， 投资可研报告的兑现率比较高 。从这个角度来说 ， 我们心里更有谱一点 。”
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