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新城控股“稳优”野望

新城控股“稳优”野望
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作者：王雷
编辑：马新
风品：胡古风
来源：首财-首条财经研究院
房企资金调控的篱笆 ， 越扎越密 。
7月26日 ， 中诚信国际公告称：尽管2021年上半年房市整体快增 ， 全国商品房销售金额同比明显增长 ， 但在银行房地产贷款集中度管理制影响下 ， 按揭贷款发放进度明显放缓 ， 房企销售回款受到不同程度影响 。 基于整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析 ， 对未来6—12个月房地产行业总体信用基本面评估 ， 决定将房地产业展望由稳定调整为负面 。
大潮起落间 ， 部分房企也按下了减速键 。
比如曾被誉“增长黑马”的新城控股 ， 8月6日发布经营简报：今年1-7月累计合同销售金额约1345.53亿元 ， 比上年同期增长13.57%；累计销售面积约1242.35万平方米 ， 增长15.52% 。
但7月单月 ， 合同销售金额约168.88亿元 ， 比上年同期下降19.40%；销售面积约155.39万平方米 ， 下降21.49% 。
6月合同销售金额约230.25亿元 ， 比上年同期下降11.67%；销售面积约183.16万平方米 ， 比上年同期下降18.00% 。
5月合同销售金额约242.21亿元 ， 虽比上年同期增长8.07% ， 但平均销售每平11076元 ， 较上月环比下降823元 ， 降幅6.92% 。
按照年初公布的2600亿年度销售目标 ， 其前7月完成度51.75% 。 结合调控深化及自身近期表现 ， 目标如愿难度不算小 。
01
减持为哪般？
资本端态度 ， 也可见些端倪 。
8月2日 ， 新城控股被沪股通减持47.79万股；8月3日、4日 ， 再减30.96万股、3.31万股；5日减持量最大 ， 达到140.33万股 。 加上8月6日的46.7万股 ， 新城控股连续5日被沪股通减持 ， 共计269.09万股 。
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新城控股“稳优”野望
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早在7月8日-7月14日间 ， 新城控股就已经历一波减持潮 。 7月14日 。 新城控股被沪股通减持45.4万股 ， 持股量3830.57万股 ， 占公司A股总股本的1.69% 。
股价方面 ， 8月9日收盘价34.7元 ， 大涨6.77% ， 但拉长维度 ， 年内震荡较大 ， 资本观望背后除了行业背景 ， 新城自身一些隐忧点也是考量 。
2015年-2020年 ， 其营业总收入分别为235.69亿元、279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元、858.47亿元和1454.75亿元 ， 同比增速分别为14%、18.67%、44.89%、33.58%、58.58%和69.46% 。
同期 ， 归母净利润分别为18.36亿元、30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元、126.54亿元和152.56亿元 ， 同比增速分别为57.32%、64.42%、99.68%、74.02%、20.61%和20.56% 。
不难发现 ， 2018年是一个分水岭 ， 之后新城控股营收增速高增 ， 净利增速却出现大幅放缓 ， 2020年甚至达到近六年最低 。
利润率方面 ， 2018年至2021年第一季度 ， 新城控股销售净利率分别为22.55%、15.53%、11.32%和3.51%；同期销售毛利率36.69%、32.64%、23.5%和20.33% 。 加权净资产收益率41.91%、36.86%、33.89%和1.06% ， 同样逐年走低 。
2020年业绩会上 ， 新城控股也表示 ， 从整个行业大势看 ， 各地不断出台限地价、限房价政策 ， 未来行业的超高回报很难再出现 ， 集中度会进一步加强 ， 头部企业机会增多 。 同时 ， 除行业因素 ， 前几年 ， 公司规模快速扩张 ， 并战略性进入一些新城市 ， 包括部分非长三角的低能级城市 ， 没有体现出规模优势 。
不是刻意危言 ， Wind数据显示 ， 2018年-2021年第一季度 ， 新城控股经营活动现金净流量分别为38.17亿元、435.8亿元、3.82亿元和-47.71亿元；同比增速分别为136.40%、1041.74%、-99.12%和13.16% 。 投资活动现金净流量分别为-200.13亿元、-90.27亿元、-159.7亿元和-119.73亿元 。

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