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新城控股“稳优”野望( 三 )


第三方研究机构透镜公司研究创始人况玉清认为 ， 这个是典型的“明股实债” 。 “就是先以股权做 ， 把股权给这些信托金融机构 ， 然后到期再以约定的价格去回购 ， 把这些公司重新纳入到合并报表范围 。 这也是为了向外转移债务 ， 比较普遍的操作 。 ”
观点足够犀利 ， 是公允还是偏颇仁者见仁 。
但一些客观数据不可忽视：
截至2020年末 ， 新城控股担保余额733.14亿元 ， 占公司净资产的89% 。 其中 ， 对联、合营企业的担保余额合计136.05亿元 ， 对子公司担保余额合计597.09亿元 。 2020年其长期股权投资为223.26亿元 。 公司有息负债率约62.54% ， 担保率144.92% 。
行业调控大势下 ， 发展质量、稳健性是房企的新价值标签 ， 债务风控无小事 。
03
规模价值与稳优取舍
客观而言 ， 新城控股曾以高成长著称 ， 一度业绩股价双增 。 被誉行业黑马 ， 离不开规模扩张 。 而目前的现金流愈发紧缩 ， 利润率增速放缓 ， 也或与扩张激进度不无关系 。
尽管中指研究院房企拿地统计数据显示 ， 新城控股1-7月拿地面积914.0万平米 ， 同比减少33.4% 。
但深入分析 ， 中指研究院《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》也显示 ， 新城控股今年前5月拿地花费324亿元 ， 排名11 ， 拿地面积628万平米 ， 拿地成本5159元/平米 。 而去年同期拿地金额仅262亿元 ， 排名第13 ， 拿地面积667万平米 ， 拿地成本3928元/平米 。
换言之 ， 新城控股前5月拿地费用同比增幅超23% ， 拿地成本每平米上涨1231元 ， 涨幅31.34% 。
其中不乏溢价案例 。
如2021年3月12日 ， 浙江省台州市温岭市以挂牌方式成功出让一宗商住用地 。 经过100轮竞价 ， 台州新城鸿盛企业管理有限公司（新城控股）以4.8亿元竞得城西街道中华路西侧、阳光大道北侧地块 ， 楼面价15784元/㎡ ， 溢价率37.14% 。
《新城控股2021年6月及第二季度经营简报》显示 ， 新城控股近期新增土地中 ， 包括位于咸阳兴平的两宗土地 ， 2021年5月21日通过公开竞拍 ， 以8.2265亿元竞得 ， 溢价率173.6% ， 折合地价549万元/亩 ， 楼面地价2839元/㎡ 。
高溢价拿地 ， 是否显出激进性、债务压力影响又几何？
来看产品端：
新城控股“稳优”野望
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人民网领导留言板显示 ， 1月9日 ， 有业主投诉：您好 ， 我是武汉市东西湖区马池路新城璟汇小区业主 ， 该小区与航天兴隆国际小区原为武汉鑫瑞隆祥置业有限公司进行开发 ， 后由于开发商业务问题 ， 被新城地产全资收购 ， 新城璟汇小区为宣传均为新城地产 ， 购房时也说明两个小区均为独立小区 ， 且交房验收时两个小区中间有明显围挡设置 。 现因两个小区中间有围挡 ， 小区不互通问题 ， 双方业主已经纠缠至两年 ， 多番发生强行推倒分界栏杆事件 ， 对业主的人身安全及财产安全、治安管理造成非常严重
新城控股“稳优”野望
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也有业主5月1日留言：新城金樾开发商精装房未使用乳胶漆导致墙面掉灰 ， 不平 ， 到处波浪线坑坑洼洼 。 经双方沟通后业主自己购买多乐士乳胶漆 ， 开发商自立房修部门负责返工 。 返工后工程质量实在太差 ， 墙面五颜六色 ， 不平 ， 坑坑洼洼波浪线 。
“房住不炒”的大基调下 ， 房市正在回归居住属性 。 于房企而已 ， 往期粗放的三高打法已是过去时 。 相比速度追逐、规模比拼 ， 质量口碑、消费体验或才是最根本的核心价值、竞争优势 。
一句话 ， 真正的规模效应、规模价值 ， 是建立在精细化运营、高质高品、稳健敬畏的基础上的 。

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