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手机游戏|美凯龙的冬天有点冷( 二 )


与此同时 ， 地产后周期的消费品类增速也在放缓 ， 其中的代表便是家电和家具 ， 最近两个月的两年平均增速几乎都表现为逐月走弱 ， 其中8月份的家电消费甚至出现了负增长 。
外部影响也会反映到美凯龙的业绩表现上 。 虽然近两年其自营商场和委管商场数量一直在持续增长 ， 但业绩并没有同步跟随上涨 ， 这意味着其单个商场的租金收入出现了快速下滑 。
财报数据显示 ， 2020年美凯龙的营收同比下滑了13.56% ， 净利润同比下滑了61.37%；今年前三季度业绩虽有所改善 ， 但仍未恢复到2019年的水平 。
经简单测算 ， 美凯龙自营商场单店的年收入也尚未恢复到疫情之前的水平 。 据今年4月华商报的一篇报道 ， 美凯龙在西安的一家卖场受到空铺率影响 ， 甚至引进了其他业态 ， 如幼儿园、培训中心、篮球馆等 。
02 资产运作后遗症待解


美凯龙历年的净利润和扣非净利润之间存在着巨大的差额 。
如果说疫情和房地产严监管政策的冲击属于“外患”的话 ， 美凯龙在内部经营上的问题则属于“内忧” ， 尤其是过去多年间扩张太快导致过度加杠杆 ， 在行业下行期会反过来拖累企业发展 。
2015年到2020年 ， 红星美凯龙的自营商场数量从55家增加到了92家 ， 这些自营商场有58家是美凯龙投入大量资金买入并自持的物业 。
据统计 ， 截至今年一季度末 ， 美凯龙持有的投资性房地产规模达到931.5亿元 ， 位居整个A股市场的第三位 ， 仅次于招商蛇口和中国建筑 ， 堪称A股的“隐形地主” 。 对比自营商场数量接近的同行居然之家 ， 后者的投资性房地产规模仅有不到160亿元 ， 资产模式明显更轻 。
美凯龙高达900多亿元的投资性房地产 ， 并非只体现在资产负债表上 。 通过每年一次公允价值计量 ， 这些资产每年都为美凯龙贡献净利润 ， 体现在非经营性损益当中 。
财报数据显示 ， 2015-2019年美凯龙的公允价值变动收益均占到了其净利润的30%以上 。 这也导致美凯龙历年的净利润和扣非净利润之间存在着巨大的差额 。
将投资性房地产的增值转化为企业利润 ， 这种会计手法在房地产景气周期时可以放大企业的盈利 ， 把业绩数字“装点”得很亮眼 。 但当房地产处于下行期时则可能酝酿着风险 。
一方面 ， 当投资性房地产价格不再上涨、甚至下跌时 ， 计入当期损益的公允价值变动收益也将相应减少甚至产生损失 ， 拖累其利润表现 。
当下的美凯龙正遭遇这一作用“反噬” 。 2018-2021年Q3其公允价值变动收益分别为17.67亿元、16.32亿元、4.94亿元和2.39亿元 。 公允价值变动收益的断崖式下滑 ， 造成其净利润表现远不如前 ， 这种巨大的差距却很难通过改善经营进行弥补 。
另一方面 ， 大手笔的购置资产也给美凯龙带来债务压力 。 目前美凯龙仅每年的利息支出就会侵蚀掉不少利润 。 财报数据显示 ， 2020年、2021年前三季度美凯龙的利息费用高达25.49亿元、20.5亿元 ， 分别占到其净利润的147%和89.6% 。
那么美凯龙当初为何要选择重资产的模式并且一路加杠杆狂奔？这或许与其董事长车建兴的经营理念不无关系 。 他曾表示：

“土地的（价值）如何实现？我告诉你 ， 那就是资本证券化 。 通过抵押 ， 可以进行贷款和融资 ， 土地（越多、越贵） ， 所获的授信额度就会加大 ， 这体现了企业的整体实力 。 现在企业要做大 ， 不进行资本运作不行” 。

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