在1998年到2018年阶段，中国完成从公有住房体系到市场化住房体系的转型 。尤其是在1998年，面对亚洲金融危机的外部冲击，还有寻找经济新增长点的内部要求，国家是停止了住房的福利分配制度，全面推进了住房的市场化，推动了普通商品房和经济适用房的快速发展，住房的商品属性有了极大的释放，也让房地产日益成为中国经济的一个重要的支柱 。
2008年全球金融危机之后 ， 中国是有一揽子的刺激计划 ， 此后十年住房的金融属性逐步显现 ， 土地财政、土地金融成为地方政府加杠杆的一个主要支柱 。借助这个高杠杆和高周转的发展的模式，开发商体量迅速加大，居民的自主投资投机性的需求全面释放 。尤其过去十年可以说是中国房地产业的住房住宅市场的黄金时期，总体上已经告别了住房短缺的时代 。房地产到了新旧发展动能的临界点 。
2012年到2020年，房地产业对中国GDP增长的贡献率和房价开发投资占固定资产投资的比例开始稳步抬升 。不过地方政府对土地财政的依赖度有所下降，这是一个进步 。住房依然是居民主要财富的载体和大类资产配置的的核心，而且它是吸纳我国实体经济就业的重要行业 。房产业依然是中国经济信用创造的主要载体之一和信用周期最重要的稳定器 。
我们可以看到支持中国住宅地产市场的快速增长的底层逻辑发生一个变化 。首先就是人口结构和人口增长的趋势，最近十年，中国新增人口总体是下降的趋势，生育意愿也有比较大幅度的下降 ， 给住宅和商品房的产品提出不一样的要求 。第二，目前来说，目前，我国已步入城镇化较快发展的中后期，常住人口城镇化率已超过65%（2022年：65.22%），稳步实现“十四五”期间提高到65%的目标，我国按实际人口密度计算的城镇化率可能已经超过了70%，相比之下 ， 发达国家大概也是80%左右的水平，通过进一步提高城镇化率，提升房地产市场的空间相对有限了 。第三，中国城市住房自有率约为70% ， 约20%租房，其他10%为借住、单位宿舍等 。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他类型住房 。
可以说，随着城镇化进入中后期，人口增长的趋势和人口结构发生比较大的个变化，城镇住房自有率达到高位 ， 支持中国地产开发增长的核心需求已经比较充分的释放和满足，住宅市场这个将由“增量时代”进入“存量时代” 。房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式将转变为更注重结构优化、质量提升的精细化发展模式 。
不过也必须看到，刚性的住房需求未来还是有一定的增长空间 。首先，我国每年城镇新增就业人数将在一段时间内保持在1000万左右的规模 。首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等将继续带来旺盛的刚性需求 。核心家庭的小型化，婚姻模式的变化，老龄化下的独居行为也为住宅和商品房提出一些新的创造性需求 。另外，规模可观的住宅存量带来的住房拆迁、改造等提质升级行为，以及城市更新过程中的产业重构、城市功能调整、提高土地利用率等行为，也将持续带来一定规模的刚性住房需求 。
第二 ， 从结果变迁上来讲 ， 我国住宅供给的总体平衡背后依然存在结构性差异与局部紧平衡 。考虑到城乡差异、空间地理分布差异、地区房地产政策差异、居民收入与财富差异、房价负担差异、住房来源差异、住宅配套条件差异等因素，城镇尤其是高能级城市、中心城市、重要节点城市、战略接续成长城市的刚性住房需求依然规模较大、潜力较大 。
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