庞溟：新时代、新政策、新效能——中国房地产市场未来趋势展望( 四 ) _庞溟

第三，从城镇化的进程来讲，根据世界城市空间演进的客观规律、房地产业发展演进的历史进程和我国经济社会具体特征，各类要素、资源、禀赋向城市尤其是核心城、城市群集聚的速度将不断加快。农村人口向城镇流动、乡镇与低能级城市人口向高能级城市迁移、非核心都市圈人口向核心城市群聚合的趋势将持续下去，并为高能级城市和核心城市群继续带来长期、稳定、可预期的刚性住房需求。

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二十大报告提出的工作重心的转移对房地产市场、房产企业住宅需求、房产行业来说，都将经历一些结构性的转变。像房地产市场，有望由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合；房地产企业，有望向重自持物业、重运营管理、重增值服务的新型发展模式转变，有望转向投资、开发、建设和运营管理、城市更新并重；住宅需求有望向绿色化、数字化、智慧化、适老化、综合服务化等方向进一步延伸并满足在宜居性、包容性、多样性、安全性等方面完善功能、提升品质的要求；房地产行业将结合数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设，带动上下游产业的创新发展、结构升级和绿色经济建设，更好地脱虚入实、提高服务实体经济和高质量发展的能力。
产业及工业地产
——在“新经济”领域作用关键
——助推生命科学、新能源车等产业进一步升级
——高标仓储布点枢纽市场增效物流循环
在创新驱动的增长模式引领下，中国生命科学行业经过多年发展已经是全球医药领域最重要的参与者之一。以生物医药产业为例，过去十年中国新设立的相关企业数量新增141家，仅次于美国，稳居世界第二。在企业层面，生命科学企业的不动产选址也形成一些比较显著的聚集效应，像产业园区的物业空间资源配套，以上海的产业园区为例，核心型产业园区生命科学企业需求占比从2020年的13% ，到2021年的26%，几乎是翻了一番，2022年三季度为29%，可以说是产业园区市场最主要的一个需求来源。伴随着生物科学行业的发展，产业园区将成为生命科学企业最重要的空间载体。它们也将伴随着企业的发展产生一定的变迁，提供体量更大、功能更加符合生命科学的物业，承载起超越原先定位的空间载体以外的更多功能，成为支持Best-in-class生命科学企业助推器。未来的市场需求将定位在具有包容性的、更有活力的混合型生命科学产业园区，除优质独栋研发型物业，同时提供孵化空间，引入共享实验室，并且配备各类配套设施，包括零售、酒店、公寓等，提高产业企业粘性的同时，形成宜研宜业宜居的生命科学社区。
另外一个例子是新能源汽车。新能源汽车产业不但推动了制造业的结构优化升级，是中国实现双碳目标的主要战略举措之一，也是中国吸引外资和吸引国外新兴技术的一个主要落脚点。现在中国新能源汽车的销售稳居世界第一，甚至市场份额达到50%左右，可以说是引领世界汽车行业转型的重要力量。未来中国的新能源汽车产业将延续强劲的增长态势，销量和渗透率不断提升，中外企业纷纷布局新能源汽车产业，低碳化、智能化趋势贯穿全产业链。
新能源车产业链概览