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雅居乐“稳健向好”背后

雅居乐“稳健向好”背后
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作者：浩克
编辑：李波
风品：南辞
来源：首财-首条财经研究院
变局重构 ， 依然是后疫情时代的关键词 。
跌宕起伏的房地产业 ， 尤感深切 。 房住不炒大基调下 ， 去杠杆、降速度 ， 从高周转到高质量 。 稳字当头的价值信号切换中 ， 勾勒了一副转型升级大画卷 。
聚焦2021年上半年 ， 可以清晰看到 ， 市场和企业在加速分化 ， 多数从业者积极求变：大家都在努力降债 ， 努力多元 ， 努力平衡增长与风险 ， 努力谋求综合发展、以提升抗风险力 ， 跨越行业周期 。
雅居乐便是其一 。
自2019年起 ， 其就在内部管理、投资策略上下大力气 ， 寄望 “地产+多元化”双元驱动带领公司走得更远更稳 。
2021年上半年 ， 雅居乐在拿地、融资等方面均有所克制 ， 唯一持续加大投入的就是多元化业务 。
成效如何了呢？
01
“稳健向好”背后
毛利率、净利增速下滑
基本盘 ， 是告知房企冷暖的最佳窗口 。
2021年8月18日 ， 雅居乐发布2021年中报:营收385.88亿元 ， 同比增长15.1%；股东应占利润52.90亿元 ， 同比增长3.2% 。
营收构成看 ， 旗下房地产开发板块为集团贡献占比达83.2% 。 上半年房地产预售金额753.3亿元 ， 同比增长36.7% ， 全年目标完成率50.2%；总预售建筑面积484.8万平方米 ， 同比增长19.7%；预售均价15,539元/平方米 ， 同比增长14.2% 。
在调控收紧的大环境下 ， 雅居乐上述增幅难能可贵 。 预售均价两位数增长 ， 说明其产品有较高的市场溢价空间、议价能力 。
更值一提的是 ， 2020年雅居乐踩中资产负债率红线 ， 今年上半年剔除预收款后的资产负债率为68.4% ， 净负债率为45.3% ， 现金短债比为1.18倍 ， 全部达到“三红”绿档要求 ， 在降杠杆方面做了回优等生 ， 雅居乐也称财务表现“稳健向好” 。
玩味在于 ， 资本市场却不乏观望之态 。 中报公布后 ， 8月19日-23日其股价分别下滑2.37%、2.87%、2.72% 。 24、25日回涨 ， 26日、27日又下跌至8.67港元 。
知名投行高盛研报称：公司上半年核心盈利同比减少5% ， 纯利减少主要由于入账减慢及物业发展毛利率下跌 。 维持雅居乐集团（03383）“中性”评级 ， 并将目标价由15港元降至13.5港元 。
担忧不无道理 ， 拉长纬度 ， 雅居乐净利增速处于下滑状态 。
雅居乐“稳健向好”背后
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雅居乐“稳健向好”背后
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2020年中报时 ， 雅居乐营收增速23.67% ， 远高于今年同期的15.10%；净利增速下滑更扎眼 ， 2018年中期至2021年中期 ， 净利增速同比分别为85.6%、37%、7.5%、2.1% 。
今年上半年 ， 雅居乐毛利108.49亿元 ， 同比下降5.8%；毛利率28.1% ， 较2020年同期的34.4%下降6.3个百分点 。
拉长维度 ， 2018-2020年毛利率分别为43.95%、30.48%、30.04% 。
对此 ， 雅居乐表示“报告期内毛利率较高的项目所占比重有所下降 ， 而单位土地成本较高的项目所占百分比增加 ， 其毛利率相对亦较低 。 ”
知名地产分析师严跃进表示 ， 出现毛利率下滑等情况 ， 说明公司盈利空间在收窄 。 若从房地产本身业务角度看 ， 确实面临外部市场降温、所布局城市项目经营面临新的压力等风险 ， 所以都会客观上影响销售动作 ， 进而影响毛利率 。
雅居乐集团副总裁潘智勇称 ， 管理层对毛利率的下跌并不担忧 ， 在现在环境之下 ， 这个数字是很优秀的了 ， 肯定优于行业平均水平 。 ” 他表示 ， 碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升 ， 利润率下降是全部从业者苦恼 。 公司计划全年毛利率维持在28%-30%的水平 。

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