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雅居乐“稳健向好”背后( 二 )


乐观信心 ， 值得肯定 。
然雅居乐平均净资产收益率为7.98% ， 下滑0.59个百分点；净利率16.77% ， 下滑2.13个百分点 ， 年化投资回报率4.06% ， 下滑0.16个百分点 。
这些飘绿数据 ， 让人不得不考量其盈利能力 。 即使有行业因素 ， 未雨绸缪、居安思危、提前查漏补缺总是好的 。
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绿裆背后 回款率下滑
130亿元永续债
所言不算苛求 ， 细品看似不错的净利表现 ， 有一部分来自“卖子”——其他收益净额高达42.53亿元 ， 其中的41.37亿元源自出售子公司收益 。
谁的孩子谁心疼 。 在讲究规模效应的房地产业 ， 不到万不得已多数企业不会甩卖子公司 ， 这从去年以来 ， 多家房企的“断臂求生”可见一斑 。 那么 ， 雅居乐上述行为很难不让人审视其资金态势 。
今年上半年 ， 虽然预售金、建筑面积、预售均价都出现可喜上涨 ， 然回款率为80% ， 较2020年同期下降了8.2% 。 克而瑞统计的房企2020年平均回款率也达87% 。
回款率就是一扇窗口 ， 是衡量一家房企自我造血能力、现金流稳健度的重要指标 。 据365财经报道 ， 雅居乐在2018年至2020年期间的回款率分88%、92.4%、88.2% 。
在融资空间越来越逼仄的当下 ， 回款率下降 ， 企业现金流压力难免增大 。
虽然雅居乐没有披露中期的现金流量表 ， 但去年底以来 ， 舆论就不乏对雅居乐“钱紧”的质疑声 。
2020年12月24日 ， 雅居乐公告称 ， 平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目 ， 以此获得超70亿元资金 。
今年上半年 ， 雅居乐也不乏融资动作 ， 美元债、定期贷款、配股上多管齐下 。
今年5月11日发行了3亿美元债；5月24日 ， 雅居乐宣布获两笔定期贷款信贷 ， 分别为52.53亿港元及2850万美元；5月28日又罕见利用股权融资方式配售32亿港元；6月1日早间 ， 雅居乐又公告称 ， 发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据 ， 按年利率5.5%计息 。 短短一月间 ， 雅居乐可谓融资动作频频 。
加上出售子公司换得的41.37亿元 ， 雅居乐“三红”达标 ， 归于绿裆 。
然靠配售股权融资 ， 及卖项目、子公司的地产公司 ， 现金流、债压多会受到关注 。
截至2021年6月30日 ， 公司贸易及其他应付款约779.85亿元 ， 而即期（一年内）应付约733.14亿元 。 同期雅居乐现金571.6亿元 ， 其中现金及现金等价物有465.1亿元 ， 短期偿债压力较大 。
债压几何呢？
还是永续债、“名股实债”质疑 。
永续债 ， 简单说就是企业一笔“无期借款” ， 在会计处理中计入企业的股东权益而非负债 。 因此 ， 发行了永续债的企业偿债指标都相对较低 。 但永续债利率往往高于普通融资 ， 并影响企业利润 。 同时永续债一般都存在赎回条款 ， 当借款企业赎回日未能履约时 ， 永续债利率会大幅提升 ， 从而吞噬企业利润 。
2017年前 ， 雅居乐永续债规模长期保持在60亿以下 。 2018年起加大了永续债融资力度 ， 2018年末、2019年末、2020年末分别为83.35亿、135.6亿、136.3亿 。
可喜的是 ， 截至2021年6月 ， 雅居乐永久资本证券（永续债）为130亿元 。 续债减少得益于雅居乐减少永续债 ， 发展可持续债券的策略 。 中报显示 ， 雅居乐于2021年6月赎回了到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券 ， 并将视情况适时赎回现存的其他永续债 ， 永续债规模将不再增加 。
再看“明股实债”质疑 。
2017年末到2021年上半年 ， 雅居乐的少数股东权益分别为23.1亿、54.1亿、73.0亿、125.2亿、218.83亿 。 少数股东权益占比也从10%涨到近30% 。 但对应的少数股东净利润占比 ， 却进步不大 ， 一直在5.4%至10.4%间徘徊 ， 这导致外界舆论质疑其“明股实债” 。

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