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雅居乐“稳健向好”背后( 三 )


好在今年上半年 ， 雅居乐土储面积有所减少 。 85个城市拥有预计总建筑面积约为5295万平方米的土地储备 ， 比去年同期的5303万平方米略减 ， 这反应出雅居乐在扩张方面已表现出谨慎态度 。
面对偿债压力 ， 雅居乐总裁陈卓林在中期业绩会上多次强调了“谨慎”一词 ， 称公司未来的战略首先保持足够现金流 ， 其次努力偿债 ， 最后再进行投资 。
并不夸言 ， 在行业稳字当头的大背后下 ， 战略谨慎是必须之举 。
8月19日 ， 富瑞研报称 ， 雅居乐集团利润率受压导致中期核心盈利下降5% ， 该行下调雅居乐2021至2023财年的每股盈利预测5%至15% ， 目标价下调至13.03港元/股 。
8月23日 ， 德银报告宣布维持雅居乐集团“买入”评级 ， 根据5.8倍2021财年市盈率将12个月的目标价由14.1港元/股下调至13.3港元/股 。
不过 ， 2021年6月3日 ， 国际信用评级机构联合国际首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级 ， 展望评级“稳定” ， 这是雅居乐首获境外投资级信用评级 。
03
组织架构“动刀”
第二增长曲线与蜕变之思
有意思的是 ， 在2021年中期业绩发布会上 ， 雅居乐集团副总裁潘智勇表示：商业是雅居乐以往最薄弱的一环 ， 但上半年也实现收入2.87亿 ， 同比增长17.9% 。 ”
然仅三天后 ， 雅居乐进行了一轮组织架构调整 ， 将旗下原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团 ， 成立全新的大地产集团 。 在大地产平台下 ， 文旅业务、代建业务、城更业务、商业运营业务以公司方式运行 。
雅居乐表示 ， 此举是为了“实现更加高质量和稳健的发展” 。
但值注意的是 ， 房管、城更以及商业集团是近年才独立成军的板块 ， 之前分拆也是为实现“更好发展” 。 分分合合中 ， 对其多元化业务发展影响几何？是好消息吗？
公开信息显示 ， 2015年 ， 雅居乐初涉多元化探索 ， 次年开始“去地产化” ， 将业务版图向代建、物业管理、智慧家装及生态园林等领域延伸；2017年 ， 雅居乐集团在多元化产业方面迈开步伐 ， 提出“1+N”发展策略 。 随后 ， 雅生活、环保、教育、房管等八个业务集团相继成立 ， 商业管理集团就是其中之一 。
陈卓林曾在2017年立下目标 ， “3-5年多元板块要占到整个集团业绩的一半” 。
2020年 ， 雅居乐明确这一战略 ， 即构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局 。 1代表大地产主业平台；3分别代表产城、城市更新和轻资产的代建业务；5则包括雅生活、环保、雅城、资本和商业 。
可以说 ， 多元化是雅居乐的第二增长曲线 。
2021年上半年 ， 雅居乐多元化业务收入64.9亿 ， 同比增长54% ， 在总收入中占比16.8% ， 同比增长4.2% 。 其中 ， 多元化业务中物业管理收入49.9亿 ， 同比增长57.1%；环保、代建、商业、房管等业务都划分到了“其他”板块 ， 其他业务收入15.0亿 ， 同比增长44.2% 。
上述增长值得点赞 ， 但离业务收入占比50%的目标仍有不短距离 。
以城市更新集团为例 ， 2020年6月正式拆分独立 。 成立之初 ， 雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋空降该集团 ， 出任联席董事长 ， 统管投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心等五大中心 。
然如此高规格配置 ， 并没换回多亮眼的业绩贡献 。 截至今年上半年 ， 雅居乐城市更新集团签订22个合作协议 ， 已能转化成销售额的数据却没披露 。
同样 ， 未披露业绩数据的还有房管集团 。 2018年4月组建房管集团 ， 正式进军代建行业 。 截至今年上半年 ， 雅居乐房管集团的项目累计总建筑面积达1000万平方米 。 雅居乐副总裁王海洋曾透露 ， “目前代建业务利润率普遍比较高 ， 净利润率一般情况下在50%以上” 。

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